Terenul intravilan și terenul extravilan sunt două categorii esențiale în cadastru și urbanism, iar diferențele dintre ele influențează direct valoarea proprietăților, posibilitățile de construcție și modul în care se dezvoltă localitățile. Termenii intravilan și extravilan apar în orice discuție legată de cumpărarea unui teren, de investiții imobiliare, de evaluări cadastrale sau de planurile urbanistice locale.
Fiecare categorie are un regim juridic clar, indicat în documente precum planul urbanistic general, certificatul de urbanism și extrasul de carte funciară. De aceea, este important să înțelegi unde se poate construi, ce tipuri de utilități pot fi aduse, ce restricții se aplică și cum evoluează valoarea unui teren în timp în funcție de poziționare.
Terenul intravilan este parte integrată din zona construită sau destinată dezvoltării unei localități, în timp ce terenul extravilan se află în afara limitei de dezvoltare stabilite. Această împărțire nu este doar o linie trasată pe hartă, ci determină drepturi, obligații și costuri reale.
Planificarea urbanistică, accesul la infrastructură, impozitele și utilizările permise diferă semnificativ. Clarificarea acestor noțiuni ajută proprietarii și investitorii să ia decizii sigure și să evalueze realist potențialul unui teren, indiferent de scopul în care este cumpărat.
Ce este terenul intravilan și cum este definit
Terenul intravilan reprezintă totalitatea suprafețelor aflate în interiorul limitei construibile a unei localități. Această limită, numită „limita intravilanului”, este stabilită prin Planul Urbanistic General (PUG) și poate fi actualizată periodic în funcție de dezvoltarea orașului sau comunei.
În intravilan se regăsesc zone de locuințe, zone comerciale, zone industriale ușoare, spații verzi, drumuri, servicii publice și alte funcțiuni urbane. Fiecare zonă are un set de reglementări urbanistice clare. Acestea sunt prezentate în certificatul de urbanism și pot include:
- procentul de ocupare a terenului
- coeficientul de utilizare a terenului
- retragerile față de limitele proprietății
- regimul de înălțime
- funcțiunile permise și compatibile
Fiind zona în care se poate construi, intravilanul dispune, în general, de acces mai facil la utilități: apă, canalizare, energie electrică, gaze naturale, drumuri amenajate și iluminat public. Calitatea infrastructurii variază de la o zonă la alta, dar este mai ridicată decât în extravilan.
Valoarea terenurilor intravilane este de obicei mai mare datorită posibilităților de dezvoltare. Atât investitorii, cât și proprietarii obișnuiți caută intravilanul pentru proiecte rezidențiale sau comerciale. Flexibilitatea de utilizare și potențialul de creștere a valorii sunt principalele motive pentru care intravilanul rămâne preferat în tranzacții.
Ce este terenul extravilan și cum se diferențiază
Terenul extravilan cuprinde suprafețele aflate în afara limitei construibile a localității. Această zonă este destinată, în principal, agriculturii, pășunilor, pădurilor, zonelor naturale și terenurilor fără infrastructură urbană. Regimul extravilan este reglementat strict, iar legislația stabilește clar ce activități sunt permise.
În extravilan se pot realiza activități agricole, de exploatare forestieră sau de protecție a mediului. Construcțiile sunt limitate la obiective legate de agricultură sau industrie specifică zonei, iar aprobările sunt mult mai greu de obținut. Pentru a construi o locuință sau o clădire comercială, este necesară trecerea terenului în intravilan printr-o procedură de urbanizare, care presupune:
- elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ)
- avize de la primărie și instituții conexe
- costuri semnificative pentru documentație și infrastructură
- perioade de așteptare chiar și de câțiva ani
Valoarea terenurilor extravilane este mai scăzută, însă potențialul lor de apreciere este ridicat atunci când zona este vizată pentru extinderea intravilanului. În localitățile aflate în expansiune, extravilanul se transformă în intravilan pe măsură ce apar noi cartiere, drumuri, investiții sau zone industriale.
Terenurile extravilane pot fi de mai multe tipuri:
- teren arabil
- livezi
- vii
- pășuni și fânețe
- terenuri forestiere
- terenuri neproductive
Fiecare categorie are un regim fiscal diferit și este supus unor reguli specifice. Schimbarea destinației acestor terenuri depinde de planurile urbanistice și de strategiile de dezvoltare ale autorităților locale.
Diferențe juridice, fiscale și urbanistice între intravilan și extravilan
Diferențele dintre terenul intravilan și extravilan sunt vizibile în documentație, taxe, posibilitatea de a construi, dar și în responsabilitățile proprietarilor. Regimul juridic este determinat de încadrarea cadastrală și de planurile urbanistice aprobate.
1. Dreptul de a construi
În intravilan, construcțiile sunt permise în cadrul regulilor urbanistice corespunzătoare zonei. Un teren intravilan construibil are un certificat de urbanism care menționează clar ce se poate edifica.
În extravilan, construcțiile sunt foarte limitate. Pentru proiecte rezidențiale sau comerciale, este necesar un PUZ și schimbarea încadrării.
2. Accesul la utilități
Terenurile intravilane au, de regulă, acces la utilități. Chiar dacă nu sunt aduse la limita proprietății, infrastructura se află în apropiere.
Terenurile extravilane sunt deseori neelectrificate, fără drumuri asfaltate sau acces la apă și canalizare. Costurile pentru extinderea utilităților sunt ridicate și suportate de proprietar.
3. Impozitele
Impozitul pentru terenurile intravilane este mai ridicat, deoarece se consideră că terenul are un potențial mai mare și se află în zona urbană.
Impozitul pentru terenurile extravilane este redus, în special pentru cele agricole.
4. Documentația cadastrală
Extrasul de carte funciară menționează clar dacă terenul este intravilan sau extravilan. În intravilan pot exista subdiviziuni precum: curți-construcții, livadă, arabil, fâneață etc. În extravilan apare de obicei categoria agricolă principală.
5. Valoarea de piață
Intravilanele au prețuri semnificativ mai mari datorită posibilităților de construcție. Extravilanul este accesibil, dar nu poate fi folosit imediat pentru dezvoltări imobiliare.
Cum se face trecerea unui teren din extravilan în intravilan
Trecerea terenului din extravilan în intravilan este un proces complex, care implică documentație urbanistică, avize și aprobări. Această procedură se numește urbanizare.
Etapele principale sunt:
- obținerea unui certificat de urbanism pentru informare
- elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal
- avize de la utilități, mediu, drumuri, sănătate publică, monumente istorice
- consultări publice și aprobarea PUZ-ului în Consiliul Local
După aprobare, modificarea intravilanului este înscrisă în PUG și pe hărțile cadastrale. Abia apoi terenul poate fi folosit ca intravilan construibil.
Costurile urbanizării sunt suportate de proprietar sau dezvoltator. Acestea includ:
- onorariu arhitectură și urbanism
- taxe administrative
- studii topografice și geotehnice
- avize de specialitate
- investiții în utilități dacă sunt impuse prin PUZ
Trecerea poate dura între câteva luni și câțiva ani, în funcție de localitate și complexitatea proiectului. Dezvoltatorii imobiliari folosesc această procedură pentru a transforma terenuri agricole în cartiere noi.
Când merită să cumperi intravilan și când merită extravilan
Alegerea depinde de scopul achiziției.
Merită să cumperi intravilan dacă:
- vrei să construiești în viitorul apropiat
- ai nevoie de acces rapid la utilități
- urmărești o investiție sigură, cu apreciere constantă
- te interesează o zonă urbană sau suburbană în dezvoltare
Merită să cumperi extravilan dacă:
- ai intenții agricole sau zootehnice
- vrei un teren ieftin cu potențial de conversie viitoare
- urmărești un lot mare pentru investiții pe termen lung
- zona este vizată pentru extinderea intravilanului în PUG
Cea mai bună strategie este analizarea atentă a planurilor urbanistice. Un extravilan aflat lângă o zonă în plină dezvoltare poate deveni o investiție excelentă, dar necesită răbdare și capital.
Terenul intravilan și extravilan au roluri diferite în dezvoltarea localităților. Intravilanul oferă acces rapid la utilități și posibilitatea de a construi, fiind preferat pentru locuințe și investiții imobiliare directe. Extravilanul rămâne o opțiune valoroasă pentru agricultură, pentru investiții pe termen lung și pentru proiecte care urmăresc urbanizarea viitoare.
O înțelegere clară a regimului juridic, fiscal și urbanistic ajută orice cumpărător sau investitor să ia decizii sigure și informate.
